Автор: М.Е.Гинзбург

I. Организационно-методический раздел

Целью курса является знакомство с основами оценочной деятельности по оценки земельных участков и других объектов недвижимости, а также с методическим обеспечением государственной кадастровой оценки земель.

Задачами курса является: ознакомление с правовой базой землепользования и ведения оценочной деятельности; определение основных задач при проведении оценки земель; ознакомление с финансовыми (экономическими) механизмами, возникающими при определении стоимости земельных участков; ознакомление с методикой определение различных видов стоимости; ознакомление с методическим обеспечением проведения государственной кадастровой оценки земель различного целевого использования и расчетами потерь лесного хозяйства и сельскохозяйственного производства; особенности определения стоимости в обмене и потреблении сельскохозяйственных земель.

Место курса в профессиональной подготовке выпускника. Спецкурс читается на 4 курсе кафедры физики и мелиорации почв Спецкурс позволяет ознакомится с современными методами оценки земель, особенно с методами оценки сельскохозяйственных земель и основами инвестиционного анализа при мелиорации сельскохозяйственных земель.

Требования к уровню освоения курса. При успешном освоении материала студенты должны знать методы оценки рыночной стоимости земельных участков, основные принципы методик по определению кадастровой стоимости земель различных категорий, а также методы расчета потерь при предоставлении земель сельскохозяйственного назначения и лесного фонда под строите6льство.

II. Содержание курса

Темы и краткое содержание

Тема 1. Правовые вопросы землепользования и оценки недвижимости.
Ознакомление с основными положениями Земельного кодекса Р. Ф и закона РФ «Об оценочной деятельности» Особенности оборота земель различных категорий. Особенности ведения земельного кадастра. Необходимость оценки земель.

Тема 2. Основные понятия оценки.
Определение стоимости в обмене и использовании. Рынки недвижимости. Процесс оценки. Факторы определяющие стоимость.

Тема 3. Ознакомление с шестифакторными таблицами сложного процента.
Накопленная сумма единицы, текущая стоимость риверсии, текущая стоимость аннуитета, взнос на амортизацию единицы, накопление единицы за период, фактор фонда возмещения.

Тема 4. Введение в коэффициенты капитализации. Определение коэффициента капитализации, факторы от которых зависит коэффициент капитализации. Расчет коэффициента капитализации по методу кумулятивного построения.

Тема 5. Стандарты оценки и методы определения стоимости земли. Методические основы оценки земельных участков. Метод сравнения продаж. Метод выделения. Метод распределения. Метод капитализации земельной ренты. Метод остатка. Метод предполагаемого использования.

Тема 6. Кадастровая стоимость земли. Ознакомление с методиками определения кадастровой стоимости земли для земель сельскохозяйственного назначения, земель лесного фонда, земель промышленности и другого специального назначения, земельных участков занятых садоводческими, огородническими и дачными товариществами и др.

Тема 7. Рыночная стоимость земель сельскохозяйственного назначения. Факторы, влияющие на рыночную стоимость земель. Бонитировка почв. Затраты на производство. Расчет коэффициентов капитализации при определении рыночной стоимости земель. Оценка инвестиций. . Экономический анализ эффективности мелиорации почв.

Тема 8. Потери сельскохозяйственного производства и потери лесного хозяйства. Особенности предоставления земельных участков под строительство из земель лесного фонда и земель сельскохозяйственного назначения. Определение размеров платы за предоставление земель лесного фонда и земель сельскохозяйственного назначения.

Тема 9. Убытки землепользователей при предоставлении земельных участков под государственные и общественные нужды. Убытки и упущенная выгода. Поток будущих доходов. Определение стоимости многолетних насаждений.

Тема 10. Земельный налог. Плата за землю. Закон «О плате за землю». Особенности определения размера платы за землю при его исчислении от величины кадастровой стоимости.

Перечень примерных вопросов к экзамену.

1. Правовые вопросы землепользования.
1.1. Виды права на земельные участки. Собственность. Пожизненное наследуемое владение. Постоянное пользование. Аренда. Ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут)
1.2. Виды и особенности распоряжения государственной и муниципальной собственностью на землю. Федеральная собственность. Собственность субъекта федерации. Собственность муниципальных образований.
1.3. Категории земель. Земли сельскохозяйственного назначения. Земли лесного фонда. Земли водного фонда. Земли поселений. Земли промышленности и другого специального назначения. Земли особо охраняемых территорий и объектов. Земли запаса
1.4. Ограничения и обременения при пользовании земельными участками. Зоны ограниченного использования земель. Чем они вызываются?
1.5. Возникновение прав на землю. Ограничение оборота земельных участков. Приобретение прав на земельный участок, находящихся в муниципальной и государственной собственности. Выбор земельного участка для целей строительства. Регистрация права на земельный участок.
1.6. Особенности предоставления земель сельскохозяйственного назначения и земель лесного фонда для целей строительства. Механизм вывода земельных участков из земель лесного фонда и земель сельскохозяйственного назначения. Потери сельскохозяйственного производства и потери лесного хозяйства.
1.7. Платность землепользования. Земельный налог и арендная плата. Кадастровая оценка земель. Закон «О плате за землю».

2. Общие положения оценки земель.
2.1. Виды стоимости. Стоимость в обмене. Стоимость в пользовании. Стоимость и цена.
2.2. Рынки недвижимости. Сегментация рынков недвижимости и роль различных факторов влияющих на сегментацию рынка.
2.3. Принципы оценки недвижимости. Принципы основанные на представлениях пользователя. Принципы связанные с землей, зданиями и сооружениями. Принципы связанные с рыночной средой.
2.4. Процесс оценки. Определение задачи. Составление плана оценки. Сбор и проверка информации. Применение уместных методов оценки. Согласование и отчет о результате оценки.
2.5. Методы оценки. Метод сопоставимых рыночных продаж. Доходный метод. Затратный метод.
2.6. Методы оценки по определению рыночной стоимости земельных участков, принятые на территории РФ. Метод сравнения продаж. Метод выделения. Метод распределения. Метод капитализации земельной ренты. Метод остатка. Метод предполагаемого использования.
2.7. Основные финансовые механизмы при оценки недвижимости. Сложный процент, Дисконтирование. Риверсия, Текущая стоимость аннуитета. Взнос на амортизацию единицы. Накопление единицы за период. Соотношение между различными функциями сложного процента и шестизначные таблицы сложного процента. Коэффициент капитализации.
2.8. Особенности определения стоимости продуктивных сельскохозяйственных земель. Бонитировка почв. Закрытые и открытые шкалы. Экономические подходы к классификации земель сельскохозяйственного назначения. Определение рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения.

3. Государственная кадастровая оценка земель.
3.1. Особенности государственной кадастровой оценки земель и основное ее предназначение
3.2. Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
3.3. Государственная кадастровая оценка земель поселений
3.4. Государственная кадастровая оценка земель лесного фонда
3.5. Государственная кадастровая оценка земель промышленности и др. земель специального назначения.
3.6. Государственная кадастровая оценка земель садоводческих, огороднических и дачных объединений.

4. Специальные вопросы оценки земель
4.1. Потери сельскохозяйственного производства и потери лесного фонда при предоставлении сельскохозяйственных угодий и лесов под строительство
4.2. Убытки землепользователей, упущенная выгода при изъятии сельскохозяйственных угодий
4.2. Определение компенсационных выплат при деградации и загрязнении земель
4.3. Определение платежей за захламление земель, загрязнение земель и их деградацию на территории г. Москвы.

III. Распределение часов по темам

Лекции - 28 часов.

IV. Форма итогового контроля – зачет

V. Учебно-методическое обеспечение курса

  1. Земельный кодекс РФ с комментариями.
  2. Д.Фридман, Н.Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М. Дело. 1997 г.